不動産の売却は、不動産会社に物件を査定してもらい、売却活動を経て買い主が付いたなら、売却が完了となります。
7ステップありますが、すべて不動産会社のスタッフが仲介してくれますので、初めての方でも安心です。今回は、不動産売却の流れや、少しでも高く売るための秘訣などをお話していきます。
①不動産会社へ問い合わせ
一軒家やマンション、土地などの不動産を売却したい場合は、まず不動産会社へ問い合わせを行いましょう。
売却額を正しく判断するためにも、連絡を入れる不動産会社は一社だけでなく複数にして、比較しましょう。そのほうが、売却時に売主も見つけやすくなります。
得意不得意な案件は不動産会社によって異なります。信頼できそうな会社をいくつか見つけて連絡をしてみましょう。
②必要書類の準備
不動産を売却する際は以下の書類が必要となります。
・売買契約書
・重要事項説明書
・建築図面
・土地測量図/境界確認書(戸建てのみ)
・建築確認済証/検査済み証(戸建てのみ)
・管理規則/使用細則等(マンションのみ)
・登記識別情報通知
・固定資産税の評価証明書
これらは本来自宅で保管すべき書類ですが、場合によっては一部の書類が見当たらないこともあるかもしれません。
もしすべての書類が揃わない場合は、購入時に利用した不動産会社へ連絡し、書類を再発行してもらいましょう。
③物件査定
① で連絡をした複数の不動産会社に物件を査定してもらいましょう。
物件の査定額は、建物の築年数や内装のきれいさだけでなく、周辺環境の状況や交通の利便性などによっても変わってきます。
また、売却額は不動産会社によっても変わってきますので、査定額はすべての不動産会社の結果をチェックしてみてください。
④媒介契約
査定結果を確認し、一社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却活動の条件や仲介手数料の金額、さらに、売れた際の報酬割合はどうするのかといった大切な内容が記載された契約書を交わすことです。
依頼者にとって不利な取引にならないよう定めを取り交わさなければならないのです。媒介契約をきちんと交わすことで、不動産売買時に起こりうるトラブルを未然に防ぐことができます。
査定額だけで判断せず、担当者の対応をチェックすることも、不動産会社選びの大切なポイントです。また、売却をする不動産の地域に強い会社かどうかも確認しておきますと、今後の売却活動がスムーズに進められます。
⑤売却準備・売却活動
媒介契約を結んだあとは、いよいよ売却活動です。
現在お住まいのマンションや家、空き家を売却する場合、内覧希望者が家の中を見て回ることになります。
室内が汚いとなかなか売り手が付きませんし、売り手が付いたとしても値下げ交渉で大幅に売却価格を下げられてしまう可能性がありますので、まずは売却準備として室内の清掃を行いましょう。
売却活動は、不動産会社がチラシやサイト、情報誌などを使って行います。少しでもいい条件で売却できるよう、不動産会社と売主が協力し、売却活動を進めていきましょう。
⑥売買契約
購入希望の依頼が来たら、不動産会社に仲介してもらい、売買交渉を行います。場合によっては値下げを要求されることもありますが、応じる場合は売主側にメリットがある形で応えることが大切です。(値下げに応じる代わりに、今後一切、不具合が生じても責任は負わない等)
こうして話し合いを行い、お互いに落しどころを見つけられれば、買い主に対して不動産会社の宅地建物取引士から取引に関する重要事項の説明が行われます。
説明終了後は売買契約を結び、売却価格の1～2割程度の手付金を買い主から受け取ってください。
残りの代金は、売主・買い主・不動産会社スタッフ・司法書士が立ち会い、銀行などで受け渡しが行われます。
法務局での所有権移転登記の手続きなど、役所への届け出も必要です。ご自分で手続きすることは可能です。
しかし、慣れない書類作成になるでしょうから、費用は発生しますが、司法書士にお任せするほうが早く済みます。こうした手続きも仲介手数料に含まれているのか、不動産会社を決める際には確認、相談してみてください。親身に対応してくれる不動産会社を選ぶことは肝要です。
⑦確定申告
不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」として確定申告をしなければなりません。確定申告は不動産を売却した年の翌年、2～3月の間に行ってください。
不動産の売却は早いほど売却益が大きくなる
不動産は、築年数が浅ければ浅いほど売却額が大きくなります。特に、10年以内の物件は利益が出やすいですので、売ると決めたなら早めに行動をしましょう。
売却までは半年以上を見込んでおく
不動産は築年数10年以内の物件なら利益が大きいとお話しましたが、どんな物件でも以下のように売却が完了するまで少なくとも半年以上はかかります。
査定～不動産会社決定：約1ヶ月
売却活動および内覧対応：買い手が付くまで(1~4ヶ月)
売買契約～引き渡し：約1ヶ月
中でも、もっとも時間がかかってしまうのが、売却活動期間です。人気物件になればすぐに買い手が付きますが、そうでない場合は半年以上かかってしまうことも十分考えられます。
よって、急いで売りたい人はもちろん、売り急いでいない人でも、早め早めに売却に向けて情報収集などの活動を始めるほうがいいでしょう。余裕を持って進めてください。
まとめ
不動産の売却は、次の7つのステップで行われます。
① 不動産会社へ問い合わせ
② 必要書類の準備
③ 物件査定
④ 媒介契約
⑤ 売却準備・売却活動
⑥ 売買契約
⑦ 確定申告
築年数が浅い物件ほど売却額は高くなりますが、すべての手続きが完了するまで、少なくとも半年はかかります。「売りたい」と思ったらまずは行動に移しましょう。
