不動産売却時には、仲介手数料や登記費用などさまざまな費用や税金がかかります。高額で物件が売れたとしても税金は売却額に応じて加算されますので、売却時には最終的に手元に残るお金がいくらになるのかをよく把握しておくことが大切です。
今回は、不動産売却にかかる費用と相場をまとめました。最後に仲介手数料を無料にする方法も解説していますので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却にかかる費用一覧と相場
不動産を売却しますと、売却価格に応じて以下の支払いが必要となります。
| 費用 | 相場 |
| 仲介手数料 | 50万～100万円前後 |
| 印紙税 | 1千～3万円 |
| 登記費用 | 1万～2万円（ローンが残っている場合のみ） |
| 引越し費用 | 6万～10万円 |
| 譲渡所得税 | 300万円前後（利益が出た場合のみ） |
| その他費用 | （住民税や復興特別所得税など） 100万円前後 |
この項目では、各費用の計算方法を紹介するとともにシミュレーションを行っていきますので、ぜひ参考にしてください。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却を依頼した不動産会社へ支払う費用です。売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格×3%+6万円+消費税」で仲介手数料を算出できます。
例）売却価格が2,000万円だった場合
2,000万円×3%+6万円+消費税10%＝72万6千円
仲介手数料の算出方法は国土交通大臣の通達によって決められていますが、算出結果はあくまでも上限です。
上の例の場合、72万6千円以上を請求すると法令違反となりますが、仲介手数料を72万6千円以下にすることは何ら問題ありません。
不動産会社によっては仲介手数料を無料にしてくれるところもありますので、より利益を大きくしたい方は、そのような不動産会社へ依頼するとよいでしょう。
印紙税
印紙税とは、「売買契約書」へ貼る印紙にかかる費用のことです。ただし、印紙税は以下のように売却価格が10万円を超えると軽減税率措置が講じられるため、本来の税金より費用を安く抑えることができます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
※国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より引用（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）
一般的な不動産売却価格は高くても「5千万円を超え 1億円以下のもの」に当てはまりますので、印紙税は最大でも3万円となるでしょう。
登記費用
不動産を売却する際、ローンが残っている場合は「抵当権抹消費」がかかります。費用としては不動産1件あたり1,000円ですが、抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼をするのが一般的です。
司法書士に依頼をしますと、抹消費を含め1～2万円の費用がかかることを覚えておきましょう。
引越し費用
現在のお住まいを売却した場合は新居へ移り住むための引越し費用がかかります。
引越し費用は時期によって料金もちがいますが、繁忙期だと10万円前後、閑散期だと6万円前後が相場です。（2～3人家族の場合）
引越し費用を少しでも抑えたい場合は、利用者が少ない2～5月の閑散期を狙うとよいでしょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、売却価格から物件を購入したときの費用と譲渡費用を引いた際、利益が出ると加算される税金です。課税短期譲渡所得金額は以下のように算出します。
・譲渡所得税額＝譲渡所得×39％又は20％
税率は不動産を所有していた期間によって以下の表の通り異なります。
【課税譲渡所得税率】
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 計 |
| 長期譲渡所得（5年以下） | 15％ | ５％ | 20% |
| 短期譲渡所得（5年超） | 30％ | ９％ |
出典：国税庁HP「土地や建物を売ったとき」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm#keigenzeiritsu）
また、譲渡所得は次の式で算出します。
・譲渡所得＝譲渡価額－（取得費+譲渡費用）－特別控除
譲渡価額とは、不動産の売却価格です。
取得費とは、不動産購入時の価格から減価償却し、さらに購入時の諸費用を差し引いた額です。
譲渡費用とは、売却の際に発生した諸費用のことです。
また、要件を満たした場合には、特別控除を受けられます。詳しくは国税庁のHPでご確認ください。
参照：国税庁HP「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm）
不動産は経年劣化により価値が下がっていくため、以下のように減価償却費がかけられることも覚えておきましょう。
・減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
【主な非業務用資産の償却率：建物】
| 建物の構造 | 償却率 | |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造 | 0.015 | |
| れんが造、石造又はブロック造 | 0.018 | |
| 金属造 | 骨格材の肉厚4mm超 | 0.020 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 | 0.025 | |
| 骨格材の肉厚3mm以下 | 0.036 | |
| 木造又は合成樹脂造 | 0.031 | |
| 木骨モルタル造 | 0.034 | |
出典：国税庁HP「「減価償却費」の計算について」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/saigai/h30/0018008-045/05.htm）
これらのことから、3,000万円で購入（購入時の諸費用150万円）した鉄筋コンクリートマンションに4年間居住し、4,000万円で売却（譲渡費用50万円）した場合の譲渡所得税は以下の金額となります。
例）・減価償却費：3,000万円×0.9×0.015×4年＝162万円
・取得費：3,000万円－（162万円+150万円）＝2,688万円
・譲渡費用：50万円
・特別控除：適用外
・譲渡所得：4,000万円－（2,688万円+50万円）＝1,262万円
・譲渡所得税額（短期）：1,262万円×39％＝492.18万円
もし、売却時に利益が出なかった場合は譲渡所得税を加算されることはありません。
その他費用
不動産売却時には、そのほか、復興特別所得税、解体費、測量費などの費用も必要です。
復興特別所得税は譲渡所得に対し、2.1%で算出します。
このように、不動産売却時にはさまざまな費用が利益から引かれていくことを覚えておきましょう。
不動産を売却したら確定申告が必要
不動産を売却し、利益が出た場合は「譲渡所得税」が課せられます。そのため、少しでも利益が出た場合は確定申告が必要です。
利益が出ているのに確定申告をしないと脱税の罪に問われることになりますので、利益が出た際は必ず税金を納めましょう。
仲介手数料は無料にできる！
仲介手数料は算出方法こそ定めはありますものの、算出額はあくまでも上限ですので、満額請求をしても無料にしても問題はありません。少しでも利益を大きくするため仲介手数料の交渉もしてみましょう。
仲介手数料は本来、買主・売主の両方から受け取ります。ただし、不動産会社によっては買主からのみ仲介手数料を取る形で、売主側の仲介手数料を無料にしているところもあるのです。
無料と聞くとお得に感じる反面、不安を抱く人もいるかもしれません。しかし、不動産会社からしますと、売主側から得られる仲介手数料を無料にしてでも物件を確保できたほうが会社の利益は大きいのです。
ただし、不動産は買い手が付かなければ価格を下げざるを得ません。仲介手数料が無料だからと適当な不動産会社へ売却を依頼するのもよくありません。不動産を売却する際は、Webサイトや口コミなどで情報を収集し、信頼のおけるところへ依頼をしましょう。
まとめ
不動産を売却する際は、仲介手数料や売却価格に応じたさまざまな税金がかかります。
このとき税金を安くすることはできませんが、仲介手数料は無料にすることが可能ですので、少しでも利益幅を大きくしたい人は仲介手数料無料の不動産会社へ依頼をしてみましょう。
